Allons-nous vers une crise immobilière ?

Crise immobilière : vers un scénario à deux vitesses entre l’Europe et les États-Unis ?

Quels sont les facteurs qui expliquent ces différences de perspectives du marché de l’immobilier entre USA et Europe ? Quels sont les risques et les opportunités pour les acteurs du secteur ? Quelles sont les perspectives pour l’avenir ? Cet article propose une analyse approfondie et documentée sur ces questions.

Le terreau de la crise immobilière qui se profile : inflation, taux d’intérêt et pénurie de logements

La crise immobilière qui se profile à partir de l’horizon 2023 trouve ses origines dans plusieurs phénomènes conjoncturels et structurels, qui affectent le marché immobilier à des degrés divers selon les zones géographiques.

Les taux d’intérêt avaient connu une baisse historique au cours des dernières années, dans le cadre des politiques monétaires accommodantes mises en place par les banques centrales pour soutenir l’activité économique. Selon les données de la Banque mondiale, le taux d’intérêt réel moyen (c’est-à-dire le taux nominal moins le taux d’inflation) était passé de 2,1 % en 2010 à -0,9 % en 2020 pour les pays à revenu élevé. Pour les États-Unis, le taux directeur de la Réserve fédérale (Fed) était resté proche de zéro depuis décembre 2008, avec une légère remontée entre 2015 et 2018, avant de redescendre à 0,25 % en mars 2020. Pour la zone euro, le taux directeur de la Banque centrale européenne (BCE) était resté inchangé à 0 % depuis mars 2016.

Jusqu’en 2020, ces taux d’intérêt bas avaient favorisé l’accès au crédit immobilier, en réduisant le coût des emprunts et en augmentant la capacité d’endettement des ménages. Ils ont également stimulé la demande de logements, en rendant l’investissement immobilier plus attractif que l’épargne financière. Ils ont donc contribué à la hausse des prix immobiliers.

La pénurie de logements : un problème structurel qui limite l’offre disponible

La pénurie de logements est le fait qu’il n’y ait pas assez de logements disponibles ou accessibles pour répondre à la demande des ménages. Elle résulte d’un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements, qui peut être causé par différents facteurs, tels que la croissance démographique, l’urbanisation, la spéculation foncière ou les contraintes réglementaires.

La pénurie de logements est un problème structurel qui touche de nombreux pays développés, notamment les États-Unis et certains pays européens. Selon une étude du McKinsey Global Institute, il manquait environ 60 millions de logements abordables dans le monde en 2020. Pour les États-Unis, le déficit de logements était estimé à 3,8 millions d’unités en 2020, soit le double du niveau observé en 2011. Pour la France, le déficit de logements était évalué à 900 000 unités en 2019, soit une augmentation de 50 % par rapport à 2006.

La pénurie de logements a des effets négatifs sur le bien-être des ménages, qui doivent faire face à des difficultés pour se loger, à des conditions de vie précaires ou à un allongement des trajets domicile-travail. Elle réduit également l’offre de logements disponibles sur le marché, ce qui renforce la pression sur les prix immobiliers.

Le déroulement possible de la crise immobilière : un scénario à deux vitesses entre l’Europe et les États-Unis

La crise immobilière qui se dessine n’est pas homogène. Elle présente différentes caractéristiques selon les politiques économiques et monétaires mises en œuvre et les spécificités du marché immobilier local. On peut distinguer deux grands scénarios : celui d’une bulle immobilière qui menace d’éclater aux États-Unis, et celui d’un retournement du marché qui se profile en Europe.

Le risque d’éclatement de la bulle immobilière aux États-Unis est lié à la possibilité d’un resserrement des conditions monétaires par la Fed, qui est initié depuis 2022 pour contrer la montée de l’inflation. Une hausse des taux d’intérêt a pour effet d’augmenter le coût du crédit immobilier, ce qui freine l’accessibilité des ménages à la propriété. Les crédits aux USA étant majoritairement à taux variable, cela a pour effet  d’augmenter le taux de défaut des emprunteurs. En effet, ces derniers se retrouvent en situation de dette insoutenable ou de valeur négative du capital (c’est-à-dire lorsque le montant du prêt est supérieur à la valeur du bien). Cela provoque mécaniquement des défauts de paiement et une vague de saisies et de ventes forcées, entraînant en premier lieu une baisse des prix immobiliers avec un risque important de contagion, au secteur financier.

Selon les données du portail immobilier Idealista, le prix moyen du mètre carré dans l’Union européenne a atteint 2 193 euros en juin 2021, soit une augmentation de 4,3 % par rapport à juin 2020. Selon les données de l’OCDE, le ratio entre le prix des logements et le revenu des ménages dans l’Union européenne a atteint 107,4 en 2020, soit son plus haut niveau depuis 2008.

Plusieurs facteurs expliquaient cette hausse des prix immobiliers en Europe. D’une part, la demande de logements a été soutenue par les mesures de relance budgétaire et monétaire adoptées par les autorités européennes pour faire face notamment, à la crise du Covid-19. Ces mesures ont permis de reporter l’impact de la récession sur le revenu et l’emploi des ménages, ainsi en maintenant des taux d’intérêt historiquement bas. D’autre part, l’offre de logements a été contrainte par la faiblesse de la construction neuve, qui n’a pas suivi le rythme de la croissance démographique et de la demande. Par ailleurs, la pandémie a également entraîné un changement dans les préférences des ménages, qui ont recherché des logements plus grands et plus verts, ce qui a renforcé la demande pour les zones périurbaines et rurales.

Le risque de retournement du marché immobilier en Europe est lié à la possibilité d’un ralentissement de la croissance économique, qui pourrait encore s’accentuer en cas de résurgence d’une nouvelle pandémie, d’une montée des tensions géopolitiques ou d’une crise politique au sein de l’Union européenne. La faiblesse de la conjoncture économique a pour effet de réduire le revenu et la confiance des ménages. Il a également pour conséquence d’augmenter le taux (réel) de chômage et le taux d’endettement des ménages, ce qui réduit leur capacité à rembourser leurs prêts immobiliers, sinon leur capacité d’emprunter. Cela entraîne une stabilisation progressive des prix immobiliers avant d’amorcer un retournement de tendance vers une baisse des prix du secteur avec un risque de détérioration du bilan des banques (déjà en grande difficulté).

Les perspectives pour l’avenir : quels scénarios possibles pour le marché immobilier ?

Le marché immobilier mondial est confronté à une situation incertaine et complexe à compter de 2023, qui dépendra largement de l’évolution de la situation sanitaire, économique, géopolitique et financière. On peut envisager plusieurs scénarios possibles pour le marché immobilier, selon le degré de gravité de la crise immobilière et selon les mesures prises par les autorités publiques pour y faire face.

Conclusion : comment anticiper et gérer la crise immobilière ?

La crise immobilière qui se profile à partir de 2023 est un phénomène majeur de l’économie mondiale. Pour anticiper et gérer cette incertitude du marché de l’immobilier, il convient de suivre attentivement les principaux indicateurs, tels que les prix, les volumes et les taux d’intérêt. Il convient également de prendre en compte les facteurs qui influencent le marché immobilier, tels que la situation sanitaire, la conjoncture économique, financière et économique, la politique monétaire, les tensions géopolitiques et la réglementation. Enfin, il convient d’adapter sa stratégie en fonction du scénario envisagé, en cherchant à profiter des opportunités ou à limiter les risques liés à la crise immobilière.

Précédents articles sur l'actualité immobilière